Что можно и что нельзя при перепланировке

Каждому хоть раз хотелось взять и «немножко передвинуть стену». Или сделать ванну побольше. Или соединить кухню с комнатой, потому что в сериале у главной героини была студия — и красиво, и модно. Но квартира — это не набор кубиков LEGO. Тут нельзя просто так взять и убрать кусок стены или притащить унитаз в спальню, если вам захотелось. Потому что, увы, в нашей реальности за перепланировку следят не только соседи с тонкой слуховой системой, но и законы. А законы, как водится, не всегда совпадают с дизайнерскими хотелками. Если коротко: перед тем как взять перфоратор, надо узнать, что вообще можно делать без штрафов и нервов. А что нельзя, даже если вы убеждены, что «все так делают». Вот сейчас и разберёмся. Без лишней юридической пыли, на живом языке и с уместными «не стоит».

Где заканчивается ремонт и начинается перепланировка

Вот вы отбили плитку в ванной — это просто ремонт. Поставили новую ванну — тоже ремонт. А вот перенесли перегородку между санузлом и кухней — уже перепланировка. То есть всё, что касается изменения границ комнат, перемещения сантехники, демонтажа стен и проёмов — это уже не просто «пообедали и покрасили», а вмешательство в план БТИ. Проще говоря: если вы что-то сделали, и после этого ваша квартира не совпадает с паспортом помещения — добро пожаловать в мир перепланировок.

Можно. Если не навредит

Есть целый список действий, которые можно делать без особых согласований. Просто берёте, делаете, радуетесь. Главное — не трогать конструкции, несущие элементы и коммуникации всего дома. Что точно можно:

Сносить некапитальные перегородки. Те, которые из гипсокартона, тонкие, без арматуры.
Объединять туалет и ванную — но без переноса сантехники на «неразрешённые» зоны.
Делать кладовки из части коридора.
Объединять комнату с кухней — если нет газовой плиты.
Переносить дверные проёмы в ненесущих стенах.
Делать встроенные шкафы, ниши, арки (без обрезания несущих стен).

Эти штуки в большинстве случаев проходят без серьёзных препятствий. Но если вы всё же сомневаетесь — лучше показать проект специалисту. Пусть скажет точно, чтоб потом не расплачиваться за ошибки архитектурной самодеятельности.

Нельзя. Даже если вы уверены

А вот теперь пойдём по минному полю. Есть вещи, которые делать категорически нельзя. Ни с согласованием, ни без. Просто потому что они либо нарушают конструкцию дома, либо могут повлиять на безопасность жильцов.

Демонтировать несущие стены. Вообще. Даже «всего на 20 сантиметров». Даже «я усилю металлическим каркасом». Несущая — это святое.
Расширять санузел за счёт жилой комнаты. Хоть на полметра. Хоть на 10 сантиметров. Слив над жилой зоной — табу.
Устанавливать кухню (или мойку) в спальне или в жилой комнате, если там нет мокрой зоны по плану.
Прятать стояк или газовую трубу внутрь стены. Это опасно. Это штраф. Это может привести к уголовке.
Устанавливать газовое оборудование на балконе, в коридоре или в жилой комнате.
Объединять кухню с комнатой, если у вас газ. Даже если вы мечтали о студии. Даже если сосед так сделал.
Застеклять балкон, если это нарушает фасад. Особенно в домах с единым архитектурным решением.
Поднимать уровень пола, если это блокирует двери или нарушает высоту потолков по нормативу.

Каждый из этих пунктов может стать причиной не только штрафа, но и отказа в регистрации квартиры, если вы соберётесь её продавать.

Серые зоны: можно, но с оговорками

Есть ещё третья категория. Так называемые «пограничные действия». Их можно сделать, но только если вы соблюдёте ряд условий, соберёте бумаги и получите одобрение. То есть это не запрещено, но и не «вперёд с песней».

Прорубить проём в несущей стене — можно, но только по проекту и с усилением. И после согласования с автором проекта дома или экспертной организацией.
Перенести кухню — можно, если у вас электроплита, и новое место будет над нежилой зоной (коридор, гардероб, кладовка).
Увеличить санузел за счёт коридора — можно, если нет над вами жилых помещений и конструкция позволяет.
Объединить лоджию с комнатой — можно, если утеплили по всем нормам, не сносили несущую балконную перегородку и не вмешались в фасад.
Установить душ вместо ванны — да, даже если площадь маленькая. Главное — не трогайте канализацию и вентиляцию.

Во всех этих случаях без проекта лучше не лезть. Потому что «сначала сделали, потом оформили» уже не работает. Сейчас проверяют. Через МФЦ, через БТИ, через межведомственные комиссии. А иногда — через стук в дверь от соседей.

А кто вообще всё это проверяет?

Не ТСЖ. Не ваша мама. Проверкой занимается Жилищная инспекция. Она же следит за тем, что в квартирах всё соответствует плану, особенно если вы пошли регистрировать перепланировку. Или решили продать квартиру, и покупатель решил всё проверить по документам. А ещё бывают «доброжелатели». Вот тут будьте особенно осторожны. Один звонок, одна фотография в чат дома — и к вам может прийти инспектор с вопросом: «А что это у вас вместо кухни теперь ванна?» И всё — привет, штраф, предписание вернуть всё взад, возможный суд, нервы.

Как оформить перепланировку по правилам

Если вы не хотите играть в прятки с государством, придётся пройти процедуру согласования. Да, это долго. Да, это бумажки. Но зато потом вы спите спокойно. Схема примерно такая:

Заказываете проект перепланировки у лицензированной организации.
Подаёте документы в МФЦ или жилищную инспекцию: заявление, проект, документы на квартиру.
Получаете разрешение на проведение работ.
Делаете всё по проекту (или не делаете вообще, если вдруг передумали).
После завершения приглашаете комиссию. Они всё сверяют.
Вносятся изменения в техпаспорт.

Выглядит сложно? Да. Но один раз пройдя это, вы уже будете знать, что и как. Зато потом квартиру можно продавать, дарить, оформлять в наследство — и всё чисто.

А если уже сделали?

Вот тут начинается «самое весёлое». Если перепланировка уже есть, а документов нет — вас могут оштрафовать. А ещё обяжут вернуть всё назад. В некоторых случаях придётся делать техзаключение, показывать проект «по факту» и проходить ту же самую процедуру, только с извинениями. Особенно сложно, если вы что-то снесли. Или перенесли ванну в спальню. Или прорубили дверь, где раньше был шкаф. В таких случаях без эксперта и юриста не обойтись. Иногда дешевле всё снести и восстановить по старому плану. Поэтому если вы только планируете — оформляйте сразу. Если уже сделали — не паникуйте, но начинайте разруливать. И лучше это делать до того, как кто-то нажаловался.

И чего все так боятся?

Да потому что перепланировка — это как хирургия. Если руки не тем концом, можно навредить не только себе. Стена — это не просто штукатурка. Это часть несущей конструкции. А канализация — не только ваша, она общедомовая. Один неправильный поворот трубы — и соседи снизу в мыле. Буквально. Именно поэтому всё регулируется. Иначе мы бы давно жили в домах, где каждый сделал себе по джакузи в кухне, перенёс спальню в туалет и прорубил окно в подъезд.

Секрет успешной перепланировки

Вот вам чек-лист из жизни:

Поняли, что хотите. Не просто «что-нибудь», а конкретный результат.
Проверили: а можно ли это вообще? Узнали серию дома, что несёт, что нет.
Нашли нормального проектировщика. Не того, что «рисует на коленке».
Уточнили, нужно ли согласование. Если да — начали бумажную работу.
Работали аккуратно. По правилам. Не через «а давай попробуем».
Сдали проект, получили отметку, вписали в документы.

И вот только тогда можно сказать: «Я сделал перепланировку — и мне за это ничего не было».

Всё можно. Но не всё сразу

Если у вас руки чешутся, фантазия бурлит, и вы видите в хрущёвке будущую студию с островом и душем в окне — остановитесь на пару минут. Подумайте. Проверьте. Узнайте, прежде чем штробить. В перепланировке есть одно золотое правило: сначала голова, потом молоток. И если всё сделать по уму — вы будете жить красиво, удобно и без страха, что в один день к вам постучат не друзья, а комиссия с папкой.