Как согласовать перепланировку и не вляпаться

Сказать, что перепланировка — это просто, значит как минимум не бывать в МФЦ, где сотрудники улыбаются как на паспортном контроле, а как максимум — никогда не пробовать узаконить то, что вы уже снесли. На бумаге всё красиво: берёте проект, подаёте заявление, получаете добро. А в жизни — как обычно: три круга ада, миллион справок, очередь в сорок человек и бабушка впереди, которая оформляет наследство с 1978 года. Но если подойти к перепланировке с умом (и без отбойного молотка до разрешения), можно и не вляпаться.

Что считается перепланировкой

Давайте сразу: переклеить обои — не перепланировка. Передвинуть диван — тоже не преступление. А вот снести стену, перенести кухню в комнату, зашить вентканал или сдуть часть несущей конструкции «потому что мешает» — это уже серьёзно. Перепланировка — это всё, что затрагивает:

• Несущие стены (даже если «чуть-чуть»).
• Общедомовые инженерные сети (канализация, вентиляция, отопление).
• Санузлы и кухни (особенно если вы их хотите переселить).
• Балконы, лоджии, кровлю, подъезд — всё, что выходит за пределы квартиры.

И даже если вы сами себе дизайнер и считаете, что «всё норм, держится», жилищная инспекция может с вами не согласиться и выдать штраф плюс требование всё вернуть обратно. Весело? Нет. Поэтому лучше всё делать по правилам.

Кому это вообще нужно

Вам. Потому что если вы продадите квартиру с несогласованной перепланировкой, покупатель может потом устроить квест на тему «а почему в документах одна ванна, а в реальности две?» И банки не любят такие сюрпризы — могут просто отказать в ипотеке. А ещё это нужно соседям, которые не хотят, чтобы у них через три года рухнул потолок. Ну и ТСЖ, и Жилищной инспекции, и БТИ, и всем, кто обожает, когда всё по закону. И если у вас надежда, что «ну прокатит, никто не заметит» — не стоит. Могут заметить. Особенно если вы начнёте долбить стены в доме с чуткой акустикой.

С чего начать и чем закончить

Вот пошагово, как всё проходит, если вы хотите согласовать перепланировку официально и без сюрпризов:

1. Идея

Сначала у вас возникает идея. Например: «А давай-ка мы объединим ванну с туалетом и сделаем душ посередине». Отлично. Открываете план квартиры и смотрите: а можно ли так? Если в планах есть несущие стены, вентиляция, стояки — уже сигнал, что надо действовать аккуратно.

2. Проект

Без проекта вы никто. Серьёзно. Можно, конечно, на листке нарисовать квадратики, но в МФЦ это не оценят. Нужен проект от организации, у которой есть СРО (допуск к таким работам). Это может быть:

• Архитектор с лицензией.
• Проектное бюро.
• Специалисты из ГУП или других официальных структур.

Проект стоит денег — от 5 до 25 тысяч, в зависимости от сложности и города.

3. Согласование в МФЦ или через Госуслуги

С проектом, заявлением и документами на квартиру вы идёте в МФЦ. Там подаёте всё и ждёте. Срок — около 20 рабочих дней. Иногда дольше, если вы попали в сезон «массовых перепланировок» (да-да, такие бывают). Могут попросить:

• Технический паспорт квартиры.
• Правоустанавливающие документы.
• Согласие всех собственников (если их несколько).
• Справку от ТСЖ или УК, что нет задолженностей.

4. Получение разрешения

Если всё ок — получаете разрешение. Только после этого можно начинать долбить стены и сверлить полы. Не раньше. Без бумажки — вы самостройщик. Если не ок — будут замечания. Иногда вполне адекватные: «Вы не учли вентиляцию», «Зачем вы убрали несущую стену, вы что, с ума?» — ну и подобное.

5. Ремонт

Дальше — стройка. Главное — не отходить от проекта. Если в нём одна перегородка, а вы решили в процессе добавить вторую и обшить гипсокартоном кота — это уже будет отклонение. За такое потом придётся заново согласовывать.

6. Акт приёмки

Когда ремонт сделан, вызываете инспектора. Он приходит, смотрит, сверяет с проектом и подписывает акт. Если всё совпадает — отлично. Если нет — будет как в школе: «исправьте и принесите снова».

7. Новая техдокументация

С актом идёте в БТИ или МФЦ — вам выдают новый техпаспорт. Теперь перепланировка официальна, как штамп в паспорте. Можно продавать, сдавать, хвастаться.

Что точно нельзя согласовать

Вот список вещей, которые вы не узаконите, даже если вам пообещает «мастер с опытом 25 лет»:

• Удаление несущих стен (целиком — нельзя, вообще).
• Объединение кухни с жилой комнатой, если плита газовая.
• Перенос мокрой зоны (туалета, ванны) на территорию жилой комнаты.
• Присоединение лоджии без разрешения и без утепления по нормам.
• Закрытие вентиляции.
• Уменьшение общей площади без причины.

Если вам говорят «всё решим» — уточните, каким способом. Если ответ мутный — скорее всего, это «договоримся на месте», а потом вы и будете на этом месте разруливать всё через суд.

А если уже сделали?

Тогда порядок другой. Нужно:

• Заказать техническое заключение о безопасности уже сделанной перепланировки.
• Обратиться в суд, если отказали в согласовании.
• Или попытаться всё вернуть обратно (если не критично).

Важно: если перепланировка уже есть, но в техпаспорте не отражена — это нарушение. Можно получить штраф от 2 до 2,5 тысяч рублей. Невелик, конечно, но если вы соберётесь продать квартиру — будет весело.

Что можно сделать спокойно

Вот для баланса — список, что можно делать без согласования:

• Сносить не несущие перегородки (но лучше уточнить по плану).
• Переносить сантехнику в пределах «мокрой зоны».
• Заменять окна и двери (если не меняете фасад).
• Устанавливать встроенную мебель.
• Менять электрику (без переноса стояка).
• Переклеивать обои и менять полы.

Пока вы не трогаете «каркас дома» и инженерные сети — живёте свободно.

Перепланировка по-тихому: мифы и правда

Есть устойчивое мнение: «Та у всех так, кто согласовывает вообще?». Вот и возникает соблазн: сделать перепланировку, вызвать замерщика и в техплан нарисовать всё по-новому. Но это:

• А) незаконно.
• Б) может вылезти при продаже.
• В) может влететь в деньги.

Да, кто-то так делает. Да, иногда прокатывает. Но если что-то случится (пожар, авария, обрушение) — все будут искать виноватого. И тот, кто делал без разрешения, окажется первым в списке.

Чем чревато «на свой страх и риск»

Вы можете столкнуться с:

• Отказом банка при оформлении ипотеки.
• Сложностями при продаже.
• Требованием вернуть всё обратно.
• Проблемами со страховой.
• Жалобами от соседей.

Одна пара решила перенести кухню в спальню. Всё красиво, дизайнер нарисовал, бригада сделала. А потом — жалоба от нижнего этажа: «У нас капает с потолка». Итог — штраф, демонтаж, судебная история.

Что запомнить

• Перепланировка — не приговор, но требует порядка.
• Лучше сто раз спросить, чем один раз снести несущую.
• Согласование — это бумажки, нервы, но потом — спокойно спите.
• Не доверяйте тем, кто обещает «всё сделаю за три дня без проекта».
• Делайте по правилам — и будет вам квартира мечты, а не юридический геморрой.

Чуть-чуть напоследок

Перепланировка — это как пирог с новым рецептом. Вы можете на глазок добавить муки и сахара, а можете по граммам. Но если что-то пойдёт не так — перепечь будет уже поздно. Поэтому подходите ко всему с уважением. К закону, к соседям, к дому. И тогда ремонт принесёт радость, а не звонки из суда.