Ремонт для аренды: как сделать дешево, но долговечно

Сдавать квартиру — это вам не тапочки разложить. Тут и счётчики не забыть, и арендаторов хороших найти, и ремонт такой закрутить, чтобы не влететь в трубу, но и не стыдно было сдавать. Все мы знаем, как выглядит классическая «съёмная»: обои с прошлого века, ковёр на стене и плитка, которая помнит голос Левитана. Но времена идут, жильцы становятся требовательнее, а хозяевам хочется, чтобы один ремонт пережил хотя бы троих квартирантов. А лучше — пятерых и с собаками. Так что давайте поговорим честно: как сделать ремонт под аренду так, чтобы и кошелёк не затрещал, и жильцы не сбегали в ужасе после первого месяца. Главное правило — думать не как дизайнер с Пинтереста, а как хозяин, которому не хочется перекрашивать стены после каждого «мы тут только свечку зажгли».

Где точно не надо тратиться

Вот вы стоите, смотрите на комнату и думаете: «А может, натяжной потолок с фотопечатью?» Стоп. Глубоко вдохнули. Выдыхайте. Вот что вам не нужно:

Ламинат за 2500 за квадрат с текстурой ясеня и хрустом под ногами.
Двери с зеркальными вставками и позолотой, которые только кажутся дорогими.
Столешницы из искусственного камня толщиной с энциклопедию.
Смесители, которые в рекламе назывались «премиум-сегмент».
Люстры, от которых слепнут бабочки на улице.

Почему? Потому что всё это великолепие умудрится сломаться быстрее, чем вы скажете «субаренда». А ещё — арендаторы не всегда относятся к вашему жилищу как к музею. К сожалению.

А где всё-таки стоит вложиться

Есть такие штуки, на которых экономия быстро выходит боком. Как сломанный диван при заезде — вроде живой, а садишься, и сразу попадаешь в Нарнию. Вот куда лучше потратиться с умом:

Напольное покрытие. Линолеум — это не стыдно, если он нормального качества и уложен аккуратно. Ламинат — можно, но класс 33 и чтобы не боялся каблуков и пролитого чая.
Кухонный фартук. Плитка проще отмывается от жира, чем ПВХ-панель. И долговечнее.
Розетки и выключатели. Лучше один раз купить нормальные, чем потом менять, когда «оно искрит уже месяц, но мы боялись сказать».
Смесители. Бюджетные, но не «одноразовые». Лучше без наворотов, зато надёжные.
Шкафы-купе. Если уж ставите, то берите простые, из нормального ДСП, без зеркал на полстены и системы «открой, если сможешь».

Как сделать, чтобы смотрелось прилично, а стоило как лапша быстрого приготовления

Есть один лайфхак: визуально квартира может выглядеть хорошо, даже если вы потратили на неё меньше, чем на смартфон средней руки. Главное — чистота, свет и порядок. Остальное — дело вкуса. А вкус у арендатора, как правило, скромный: чтобы не убого и чтобы не отваливалось. Вот несколько трюков:

Светлые стены — краска или обои под покраску. Не пачкаются так быстро, легко обновляются.
Минимализм в мебели. Кровать, стол, пара стульев. Всё. Остальное — если очень просят.
Один-два ярких акцента. Например, подушки на диване или занавески весёлой расцветки. Всё остальное — нейтральное.
Зеркала. Они увеличивают пространство, даже если квартира крошечная. Только не на весь шкаф, пожалуйста.
Освещение. Лучше три простых светильника, чем одна люстра-улитка с хрустальными рожками.

Чего боится дешёвый ремонт

Он боится арендаторов, которые любят «немного переделать под себя». Поверьте, вы ещё вспомните с теплотой того тихого айтишника, который снимал у вас студию и даже не включал музыку громче трёх. Потому что после него может прийти творческая пара, решившая перекрасить стены в терракотово-медный. Дешёвый ремонт — он как недорогая машина: едет, но без лишних понтов. Главное — не доверять ему судьбу без подстраховки. Если вы решили делать ремонт дёшево, но на совесть, подумайте о:

Моющейся краске. Обязательно. Ею можно перекрыть следы творчества и даже не всегда перекрашивать целиком.
Мебели, которую не жалко. Да, даже «ИКЕА» иногда звучит как приговор после пары лет аренды. Но там есть диваны за 12 тысяч, которые спокойно переживают троих студентов.
Простой сантехнике. Никаких душевых кабин с радио. Только хардкор: лейка, шланг, держатель.
Универсальных шторах. Белые, серые, бежевые. Без кис, роз, котиков и прочих нюансов.

Сколько это всё реально стоит

Сейчас будем считать. Для примера — однушка 35 квадратов.

Линолеум хорошего качества — 20 000.
Покраска стен (если сами) — 10 000 за краску и инструмент.
Сантехника — 15 000 (унитаз, смесители, раковина).
Освещение — 8 000.
Мебель базовая — 30 000.
Кухонный гарнитур — 25 000.
Мелочи — 10 000 (шторы, коврик, розетки, зеркала, полотенцедержатели).

Итого: около 120–130 тысяч рублей. Это вполне реальный бюджет, если делать всё без излишеств, но с умом. А с рук вообще можно уложиться в 80–100, если мониторить «Авито» и не бояться покрасить шкаф своими руками.

Как не угробить ремонт за полгода

Допустим, вы всё сделали. Всё красиво, дёшево, но аккуратно. Наступает следующий этап — заселение арендаторов. А вот тут тоже надо быть хитрым.

Пишите в договоре, что нельзя сверлить без согласования.
Делайте опись состояния квартиры и мебели. С фото.
Раз в три месяца — вежливый осмотр. Ну, как техническое обслуживание.
Если жильцы — с детьми, домашними животными или очень шумные — лучше взять побольше залог.
И, конечно, выбирайте не тех, кто «очень срочно, прямо сегодня», а тех, кто не пугается вопросов вроде «а где вы работали раньше?»

Хорошие арендаторы — залог долгой жизни даже самому бюджетному ремонту. Плохие — и паркет сдерут, и люстру продадут на металлолом.

Как понять, что пора переделывать

Иногда ремонт всё-таки умирает. Даже если вы его холили и лелеяли. Есть признаки:

Стены выглядят так, будто по ним ездили велосипедом.
Зеркало в ванной больше похоже на арт-объект.
Диван проминается до пола.
Плитка отвалилась, и туда заселилась маленькая цивилизация.
Жалюзи живут собственной жизнью и открываются только в полнолуние.

Если такие звоночки начали звенеть — пора обновлять. Но не обязательно всё. Иногда перекрасить стены и поменять диван — уже даёт эффект «ух ты!». А если добавить новые шторы и светильник — квартира снова в строю.

Финал, он же мораль

Ремонт под аренду — это как борщ на неделю. Хочется наваристый, вкусный, чтобы не надоело, и чтобы не прокис. Но из простых продуктов, без чёрной икры и лангустинов. Не надо делать красоту «для себя» — делайте разумную практичность. Не надо брать самое дорогое — берите надёжное. И не забывайте, что жильё — это не храм уюта, а инструмент, который должен работать. Приносить доход, не выносить мозг и не требовать каждый год вложений на уровне поездки в Европу. Если подойти к делу с головой (и с руками, желательно), ремонт под аренду может быть лёгким, дешёвым и на удивление живучим. Даже если жильцы слушают музыку в 3 часа ночи и не умеют мыть сковородки. И пусть ваш линолеум переживёт как минимум двух арендаторов с животными и тремя кастрюлями борща.